Sådan kommer du fra skitse til hjem
Det kræver masser af erfaring og vedholdenhed at komme fra den første drømmende skitse til et færdigt og beboeligt familiehjem.
De 4 hovedfaser
1. Planlægning
I planlægningsfasen udvikler vi projektet. Først med indledende samtaler om behov, ønsker og drømme, der senere bliver til mere og mere konkrete tegninger.
Arkitekthonoraret i denne fase beløber sig typisk til ca. 6% af den samlede byggeomkostning.
2. Myndigheder
Hvis du bygger nyt, bygger til, ombygger en lejlighed eller ændrer på en facade på et bevaringsværdigt hus, skal du indsende en bygge-anmeldelse eller -ansøgning. Her udbygger vi materialet fra planlægningen, og hjælper dig med at indsende til myndighederne.
Arkitekthonoraret i denne fase beløber sig typisk til ca. 3% af den samlede byggeomkostning.
3. Udbud
I udbudsfasen laver vi alt materialet der skal til for at en hovedentreprenør, eller flere, kan give tilbud på projektet. Når tilbudende kommer ind, skal de sammenholdes, så du/I kan vælge den rette til projektet.
Arkitekthonoraret i denne fase beløber sig typisk til ca. 8% af den samlede byggeomkostning.
4. Byggeri
I byggefasen er det hovedentreprenøren der har den største leverance. Her bistår vi med rådgivning især i forhold til projektændringer undervejs. Vi bistår også med at holde hovedentreprenøren op på tilbud og aftale. Slutteligt bistår vi med udfærdigelsen af afleveringsforretningen.
Arkitekthonoraret i denne fase beløber sig typisk til ca. 6% af den samlede byggeomkostning.
Planlægning
1. Program
Det første skridt handler om at afdække behov, ønsker og drømme. Vi bygger i fællesskab programmet for hvad der kan og skal ske. Det gør vi typisk ved at du allerede har en liste af ting projektet gerne skal indeholde. Det kan både være antal rum eller nogle bestemte materialer, eller beliggenheden på grunden. Det får vi afdækket gennem samtaler, både fysisk og online.
Grundlaget er altid en grundplan, hvis nybyg, eller de eksisterende tegninger ved renovering samt om- og tilbyg. Vi har typisk fint adgang til eksisterende tegninger i kommunernes webarkiv > eller weblager >. BBR-meddelelsen finder vi på den Offentlige Informations Server >. Matrikelkortene og højdekoter finder vi typisk ved nogen søgen på den enkelte kommunes webgis-kort. Senere i processen bliver det nødvendigt med en rigtigt matrikelkort fra en landmåler.
2. Skitsering
Skitseringen foregår indledningsvist i hånden. Jeg tegner på manifold, som er en slags gennemsigtigt tegnepapir. Det er her de rummelige oplevelser skabes. Typisk skitserer jeg, vi mødes og gennemgår baggrunden for skitserne og hvorledes jeg er kommet frem til min anbefaling, samt hvilke alternativer og afstikkere jeg har frasorteret undervejs. Jeg udvikler den bedste løsningen på baggrund af programmet, hvorfor alternativer typisk er en dårligere løsning og ikke dermed ikke relevante.
3. Disponering
Håndtegninger er rigtig gode i den kreative fase, og når de store linier trækkes. Når der skal korrekte mål på hvor sengen står, eller hvor mange køkkenskabe der er plads til, så skal der mere præcise værktøjer til. Det er her disponeringen kommer ind.
Her tegner vi de eksisterende tegninger op, eller du indhenter matrikeltegningen ind fra en landmåler (hvis du ikke har den allerede). Derefter tegner vi håndskitserne ind. Der kan nemt forekomme yderligere afstemning som de korrekte mål viser sig. Måske er der mere plads en forventet eller måske er der mindre, og vi bliver nødt springe tilbage til skitsering, for at afklare dele af projektet.
Det er også i disponeringen vi bygger 3D modellen. Modellen er en vigtig del af vores arbejdsproces, og kan ikke udelades. Vi bruger den aktivt til at afklare rummeligheder der kan være svære at fornemme i 2D tegninger eller skitser. 3D modellen bruges senere til at "skære" snit ud af, både til den eventuelle bygge- anmeldelse eller ansøgning, og til selve hovedprojektet. Med 3D modellen bliver der også muligt at opleve projektet i VR, samt skabe fotorealistiske billeder og film.
Myndigheder
4. Myndighedsprojekt
Hvis du bygger nyt, bygger til, ombygger en lejlighed eller ændrer på en facade på et bevaringsværdigt hus, skal du indsende en bygge- anmeldelse eller ansøgning. Det hjælper vi dig normalt med via Byg og miljø-portalen > Der er megen teknisk dokumentation der skal være til stede ved færdigmeldingen af byggeriet, og det giver rigtig god mening at have dokumentationen klar ved indsendelse af projektet, da man så er sikker på at man rent faktisk kan få en færdigmelding. Færdigmeldingen kan være en vigtig brik ifht. banken og afslutning af eventuelle korte kreditter.
Vi bygger videre på disponeringen, og redegør for bebyggelsesgrad samt afstande til skel. Ingeniøren indhentes til at udfærdige en energi- eller varmetabs-beregning. Geotekniker laver jordbundsundersøgelse og landmåler sætter byggeriet af ifht. skel. Ingeniør eller kloakmester redegør for grundens evne til at lade regnvand nedsive, og redegør for hvor stort et areal der befæstes (bygninger, terrasser og fliser).
Og så ventes der.
Først på evt. afklarende spørgsmål fra kommunens screenings-funktion, dernæst på en melding om at materialet er fyldestgørende. Herfra tælles kommunens servicemål. Servicemålet tælles i dage det gennemsnitligt tager at få behandlet sin sag. Ved nogle kommuner kan der være 90 dage, andre 150 dage. Det kommer an på bemanding og den samlede mængde sagers kompleksitet. Servicemålet opdateret løbende, hvilket betyder at den gennemsnitlige behandlingstid kan ændre sig fra dag til dag.
Udbud
5. Hovedprojekt
Imens kommunen behandler, hvis det er tilfældet med dit projekt, bruger vi noget af tiden på at lave hovedprojektet. Det er her vi beskriver projektet i tegninger så detaljeret, at det kan bygges. Jeg kalder dem "kniv-og-gaffel-tegninger" for nu skal de ikke fortælle om de rummelige oplevelser, som skitserne. Nu skal de beordre entreprenørerne til at udføre et stykke arbejde på en bestemt måde. Derfor er tegningerne fyldt med tekniske informationer og knap så kønne at se på, og der er mange af dem. Typisk lander vi på et antal mellem 30 og 40 tegninger på A3-papir.
6. Udbudsmaterialet
Når tegningerne i hovedprojektet er på plads, så ved vi hvordan projektet skal udføres, og kan derfor gå i gang med at bygge al den dokumentation der skal med i et udbud. Det er på baggrund af udbudet at hovedentreprenørerne afgiver sit tilbud.
Udbudsmaterialet skal derfor indeholde:
Udbudsbrev til de bydende, med udbudets generelle informationer
Entreprisekontrakten
Skabelon for evt. tillægsaftaler
Materialeliste
Tegninger
Beskrivende tilbudsliste
A. B. Forbruger-aftale
Organisationsdiagram
Malerbeskrivelser
Hvis du er "crafty" og selv projektleder dit projekt i denne fase, kan du med fordel købe adgang til alle skabelonerne i vores aftale-bibliotek.
7. Projektgennemgange
Forinden der afgives tilbud, har de bydende hovedentreprenører brug for at hele teamet af deres underentreprenører får set grunden eller huset. Det kaldes en projektgennemgang. Der vil være mange spørgsmål til udbudsmaterialet, gode ideer til alternative løsninger (det er jo fagfolk med mange års erfaring på deres felt, der er på besøg). Derfor giver det rigtig god mening, at vi deltager i gennemgangene.
Vi beskriver hele projektet, besvarer spørgsmål og tager noter til et efterfølgende rettelsesbrev. Rettelsesbrev indeholder alle relevante rettelser, spørgsmål og svar. Det er vigtigt at det udsendes hurtigst muligt til alle de bydende, så de både har muligheden for at indhente priser ved deres underentreprenører og leverandører (inden tidsfristen udløber), og alle har mulighden for at afgive tilbud på ens grundlag. Det gør sammenligningen lettere.
8. Sammenligning af tilbudene
Når tilbudende kommer ind i med mail, skal de sammenlignes, ellers kan det være svært at se hvem der kommer med det, for dig, mest fordelagtige tilbud. Det er ofte ikke tilfældet, hvorfor vi typisk gennemgår tilbudende, identificerer usikkerheder, forbehold og sammenlagte ydelser, der ikke tydeligt fremgår af udbudsmaterialet. Det tager gerne 1-2 uger ekstra.
9. Valg af hovedentreprenør
Når sammenligneligheden er så tæt på som det kan komme, kommer vi med vores anbefaling og gode betragtninger. Derefter vælger du hovedentreprenøren og I indgår en A. B. Forbrugeraftale.
Byggeri
10. Opstart
Ved militæret kaldte vi det "kødrand". Det der første møde om morgenen eller inden en øvelse, hvor alle de befalende koordinerer indbyrdes. Det samme bruger vi på byggepladsen. Det er en kæmpe fordel at alle de udførende mestre får projektet ind under huden, i selskab med hinanden, så de alle kan afstemme tidsplanen.
11. Byggemøder
Vores erfaring er at forståelsen for byggeriets fremdrift, den byggede kvalitet og projektøkonomien bliver bedst, ved afholdelse af regelmæssige byggemøder. Om bordet sidder bygherre (det er dig), hovedentreprenør (sommetider med en relevant underentreprenør) og den byggesagkyndige rådgiver (arkitekten).
Normalt afholdes møderne ugentligt, ved længere projekter kan der udover den første og sidste måned ændres til møder hver anden uge, medmindre der er erkendte kritiske forhold i byggeprocessen der kræver at der i en periode afholdes byggemøder oftere end normalt.
Det er en god ide at tage noter. Den byggesagkyndige rådgiver fører protokol over byggeriet stade, ændringer, afvigelser fra det aftalte og fordeler her ansvar og opgaver i samråd med bygherre og hovedentreprenør. Der følges op på om der er indkommet svar på sidste mødes spørgsmål. Protokollen udsendes typisk et par dage efter mødes afholdelse.
Den byggesagkyndige kan på foranledning eller ifølge aftale foretage stikprøvevis besigtigelser af byggearbejderne. Det er dog til alle tider de udførendes ansvar at alle arbejder udføres korrekt. Hvis du ønsker dig fuld styring og kontrol med det udførte, vil den byggesagkyndige oprette arbejdsplads på din byggeplads, hvilket for nogen projekter kan være en væsentlig omkostning i forhold til selve byggeomkostningen.
Det er vores erfaring at byggemøderne oftest går med;
at afklare hvorvidt et stykke arbejde er indeholdt i aftalen eller ej.
og samtidig opnå tilstrækkelig indsigt i et erkendt tillægsarbejde, til at kunne tage en beslutning tids nok, så byggeriet undgår tidsplanforskydelser.
Det kan have enorme konsekvenser for byggeøkonomien, hvis ikke berettigelsen af ethvert fremlagt stykke tillægsarbejde vurderes nøje.
12. Afleveringsforretning
Hovedentreprenøren indkalder til afleveringsforretning, efter at denne har foretaget en "mestergennemgang" med alle underentreprenører.
Ved afleveringsforretningen deltager hoveentreprenør, bygherre og den byggesagkyndige rådgiver. Her udfærdiges der en afleveringsprotokol, hvor alle erkendte fejl og mangler registreres. Ved afslutningen af afleveringsforretningen aftales der med hovedentreprenøren hvort stort et beløb af byggesummen der hensættes til udbetaling efter udbedringe af fejl og mangler. Der aftales ligeledes hvad rimelig udbedringstid er. Typisk vil det være 14 dage.
Afleveringsforretningen kan ikke gennemføres, hvis det viser sig at hovedentreprenøren har været optimistisk med hvad de udførende kan nå. Afleveringsforretningen gennemføres heller ikke hvis hovedentreprenøren den bærer præg af at "mestergennemgangen" ikke er udført. Vi oplever heldigvis at de fleste udførende er stolte ved deres arbejde, og at en afleveringsforretning typisk kan gennemføres forholdsvis hurtig.
13. Indflytning
Efter afleveringen skal man regne med at der vil være en udbedringsperiode på 14 dage.
Når de er gået, så kan man flytte ind.